Жилищата не са богатство

Турбуленциите на световните финансови пазари и недостигът на ликвидност е твърде възможно да допринесат за спад в преките чуждестранни инвестиции в България, особено в сектора на недвижимите имоти, което да доведе до понижение на цените на жилищата. По повод на подобно развитие Мървин Кинг, управител на Централната банка на Англия, прави следното изявление: "Жилищата не са богатство." То не е съвсем точно - по-добрата формулировка е, че понижението в цените на жилищата създава отрицателен ефект на богатството върху съвкупното потребителско търсене.

Богат, беден
Аргументът е елементарен и се прилага както за бананите, така и за жилищата. Кога спадът в цената на бананите влошава положението ви? Когато вие сте нетен износител на банани, тоест когато произвеждате повече, отколкото потребявате. Нетният вносител на банани е в по-добро положение, когато цената им е по-ниска.

Що се отнася до ефектите на богатството, жилищата са като всички други трайни потребителски стоки. Фундаменталната стойност на апартамента или къщата е настоящата дисконтирана стойност на текущите и бъдещите наеми, които са действително получени или условни**. Всеки, който притежава жилище, тоест за когото стойността на дома му надвишава настоящата стойност на жилищните услуги, които планира да потребява през остатъка от живота си, ще влоши положението си при по-ниски цени. Всеки, който живее под наем, ще бъде по-добре. Следователно младите и хората, които планират да закупят жилище, ще са в по-изгодно положение. Възрастните и хората, които смятат да продават, ще бъдат губещи. Казано по друг начин - собствениците ще са по-бедни в резултат от по-ниските цени на жилищата, докато настоящите и бъдещите наематели ще са по-богати. Размерът и дори знакът на нетния ефект върху съвкупното потребителско търсене от такива преразпределителни промени са неясни.

Идеята на изследването е, че ефектът на обезпечението трябва да се разглежда вместо, а не като допълнение към ефекта на богатството. По този начин чрез надценяване на ефекта върху потребителското търсене при понижение на цените на жилищата, с действията си през последните години, допринесли съществено за настоящата криза, Федералният резерв може би е намалил лихвените проценти твърде бързо и твърде много.

Авторът формулира две предположения. Първото е, че промяната във фундаменталната стойност на едно жилище не се отразява върху съвкупното потребителско търсене, тоест както върху търсенето на жилища, така и на други стоки и услуги. Обаче наличието на повече жилища увеличава равновесното потребление на жилищни услуги, като повишава полезността и подобрява благосъстоянието на хората. Богатството (стойността на ресурсите) няма очевидна връзка с полезността, тъй като то измерва приноса на активите към полезността на последната единица от тях - в свят без оскъдност всички ресурси биха имали стойност нула и богатството би било нула, но полезността би била максимална.

Второто предположение е, че промяната в спекулативния компонент на цената на едно жилище има ефект на богатството върху съвкупното потребителско търсене и върху търсенето на жилища. Когато промяната в цените на жилищата се дължи на спекулативната вместо на фундаменталната стойност, тя представлява чист ефект на богатството. Включването на спекулативна цена на жилищата превишава стойността на потреблението на текущи и бъдещи жилищни услуги с размера на спекулацията. Пределната склонност към потребление при промяна в цените на жилищата, дължаща се на спекулативния компонент, е същата като пределната склонност към потребление спрямо който и да е компонент на богатството.

Ниска цена, малък заем
За разлика от човешкия капитал жилищата могат да бъдат използвани като обезпечение. Това означава, че домакинствата могат да вземат заеми като използват стойността на имотите си като източник на обезпечение. Необезпечените кредити са по-скъпи и често могат да не бъдат отпуснати. Бъдещите приходи от трудова дейност не могат да бъдат използвани като обезпечение по законен начин и въпреки че репутацията представлява мощен мотиватор, ангажиментите да се използват бъдещите нетни приходи от труд, за да се обслужва необезпечен кредит, не са надеждни. Собствеността под формата на жилище по този начин позволява облекчаване на кредитните ограничения. Намалението на цените на жилищата намалява сумата, която домакинствата могат да заемат. Нетният дълг се ограничава до стойността на жилищата. Ако това ограничение е в сила, спадът в цените на жилищата ще доведе до по-ниско съвкупно потребление, независимо дали промените имат чист ефект на богатството.

Фундаменталната стойност на жилището представлява настоящата стойност на бъдещите действителни или условни наеми плюс някакъв спекулативен компонент. Спад в цените на жилищата поради промяна във фундаменталната стойност преразпределя богатството от собствениците към наемателите. Съществува чист ефект на богатството върху потреблението при промяна в цените на жилищата, ако той отразява промяна в спекулативния им компонент.

Какво означава това за България? Предвид факта, че наемите в момента са относително ниски спрямо цените на жилищата, може да се направи хипотезата, че спекулативният компонент е сравнително голям. Това означава, че съществува възможност цените да се коригират, за да се доближат до фундаменталната стойност. При това ще се проявят ефектите на богатството върху потреблението по посочените по-горе канали.